Poderemos afirmar que, mais-valia é um ganho obtido com a venda de um bem duradouro e não destinado a venda aquando da sua aquisição. Trata-se nestes casos de ganho obtido através da venda de bem adquirido para uso do seu adquirente ou para a produção de bens ou serviços.
Se se tratar de ganho com a venda de imóvel adquirido com o objetivo de ser vendido, então não estamos a falar de mais-valia mas de um rendimento normal.
Assim, constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem, nomeadamente, da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis e afetação de quaisquer bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário (art.º 10.º do CIRS).
Um ganho é a diferença entre o valor da venda e o valor do seu custo. Para efeitos fiscais, a mais valia imobiliária é determinada através da seguinte expressão:
MV/mv = VR - (VA * Cf + EV + Dal), em que
MV/mv - Mais ou menos-valia
EV - Encargos Valorização imóvel últimos 12 anos
VR - Valor de Realização
Daq - Despesas com aquisição
Cf - Fator de correção monetária
Dal - Despesas com a alienação
O valor dos rendimentos qualificados como mais-valias ficais é o correspondente ao saldo apurado entre as mais valias e as menos-valias realizadas no mesmo ano. No caso das mais-valias imobiliárias, se obtidas por residentes, o seu valor, positivo ou negativo, é apenas considerado em 50% do seu valor.
O valor de realização é o valor constante da escritura ou, se superior, o valor patrimonial tributário (VPT), podendo ser feita prova de que o valor do contrato é a realidade (art.º 139.º do CIRS).
No que toca ao valor de aquisição, temos de considerar:
1 - Se o imóvel foi adquirido a titulo gratuito:
- O valor considerado (ou que seria considerado) para efeitos de imposto de selo (ou sucessório), sendo neste caso o VPT constante da matriz até aos 2 anos anteriores à doação.
2 - Se o imóvel adquirido a título oneroso:
- Se adquirido a terceiros, o valor considerado para liquidação de IMT (ou que seria considerado);
- Se construído pelo próprio, o maior valor entre o VPT e o valor do terreno acrescido dos custos de construção;
- Se adquirido em leasing, o valor do capital incluído nas rendas, acrescido do valor pago na opção de compra.
Lembrar apenas a exclusão de tributação prevista no n.º 5.º do art.º 10.º do CIRS.
Jorge Manuel Teixeira da Silva
Revisor Oficial de Contas / Contabilista Certificado